Договор дарения детям.

При совершении сделок по продаже жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний ребенок, очень часто случается, что его права на часть имущества исполняются несколько формально. Обычно альтернативное жилье для него не приобретается, или же приобретается строящееся жилье, причем еще на раннем этапе строительства, однако у родственников такого ребенка, либо непосредственно у его родителей уже имеется какая-либо жил-площадь.

Принимая во внимание 37 статью Гражданского Кодекса Российской Федерации, в данном случае логичнее всего было бы еще до совершения сделки с жильем оформить дарственную на несовершеннолетнего члена семьи, другими словами, закрепить за ним часть собственности в уже имеющейся квартире родителей.

Согласно документу дарения, сторона – даритель передает (либо обязуется передать), причем безвозмездно, некую вещь в собственность одаряемой стороне. Как вариант, это может быть какое-либо требование к дарителю или к третьей стороне, либо обязательство освободить эту вещь от своих имущественных прав на нее или прав третьих лиц. При этом стоит учитывать, что дарение является безусловной сделкой, и в случае какой-либо встречной передачи имущества, прав на него или освобождения от обязанностей, такая сделка может быть признана ничтожной. Кроме того, обещания, предусматривающие какие-либо условия передачи имущества или его части (например, «после смерти дарителя»), также не могут быть оформлены как дарение. Сам договор дарения недвижимости заключается сторонами в письменной форме и в обязательном порядке подлежит регистрации у нотариуса. Что касается вопроса отчуждения квартиры (дома), в котором зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, то эта операция также подлежит государственной регистрации после регистрации дарственной, но до момента операции купли-продажи нового жилья. После совершения сделки с недвижимостью, оформление дарственной теряет всякий смысл.

Еще одним немаловажным моментом в вопросе отчуждения жилого помещения либо его части в пользу малолетнего является уплата налогов по сделке. Дело в том, что несовершеннолетние участники сделки никоим образом не освобождаются от налогообложения, если они не состоят в близких родственных отношениях с самим дарителем. На практике уплатой налогов, как правило, занимаются те, кто представляют интересы самих несовершеннолетних, обычно это близкие родственники.

Согласно разным отраслям права (уголовно-процессуальное, семейное, жилищное законодательство) круг близких родственников обычно выглядит следующим образом: отец, мать, братья и сестры (как полнородные, так и неполнородные), опекуны либо попечители, дедушки и бабушки, приемные родители.

Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются отец и мать, и именно они должны представлять его интересы при совершении сделки дарения. Однако если по какой-либо причине один из родителей не может присутствовать при сделке, в то время когда другой является дарителем (например, он болен, или его просто нет), то в данном случае необходимо обратиться в орган опеки, для того чтобы получить разрешение на предоставление интересов несовершеннолетнего каким-либо другим его родственником. Случается и так, что у ребенка может вообще больше не оказаться других родственников. Тогда нужно будет ходатайствовать, чтобы органы опеки и попечительства выделили своего представителя, который и будет отстаивать интересы несовершеннолетнего в ходе сделки. При этом сам представитель будет действовать по доверенности от органов опеки и попечительства, так как только они наделены правом защищать интересы ребенка.

Кроме того, стоит обратить внимание, что в случае дарения квартиры либо ее части одного лица другому, когда в квартире проживает несовершеннолетний ребенок, а уж тем более, если он является собственником, необходимо получить предварительное разрешение органов опеки на совершение подобной сделки. Это же относится и к случаю, когда сделка дарения совершается между близкими родственниками несовершеннолетнего. Такого разрешения не требуется, если дарение производится в пользу самого несовершеннолетнего ребенка.

В пояснение вышеизложенного, стоит привести конкретный случай подобной сделки. При оформлении сделки дарения части квартиры (той доли, которая принадлежала бывшему мужу) на некую гражданку, агентство недвижимости выяснило, что данная трехкомнатная квартира приватизирована. Причем оформлена она на троих: саму эту гражданку, ее бывшего мужа и их несовершеннолетнего ребенка. В качестве компенсации своему бывшему мужу гражданка намеревалась купить отдельную однокомнатную квартиру. Представитель агентства недвижимости обратился в органы опеки и попечительства, справедливо полагая, что без их предварительного согласия сделка может быть признана недействительной. Однако в органах опеки был получен отказ. Мотивировалось это тем, что сначала должна быть приобретена однокомнатная квартира для бывшего мужа, а только потом будет дано предварительное разрешение на дарение части общей квартиры. Если же однокомнатная квартира приобретена не будет, то права бывшего мужа буду нарушены. А в результате нарушения его прав, будут нарушены и права несовершеннолетнего ребенка.

Материалы по теме: